Parce que la vie se construit une étape après l’autre, il n’est pas toujours aisé de posséder un bien avant un certain nombre d’accomplissements. Cette affirmation se vérifie notamment dans le secteur immobilier où pour la majorité des personnes, il est difficile d’être propriétaire. Pour occuper un appartement ou une maison, la majorité des gens souscrivent un contrat de location. Si vous aspirez également à souscrire un contrat de bail, vous devez connaître quelques essentiels sur la durée et la résiliation de ce dernier.

La résidence principale comme élément déterminant de la durée d’un contrat de location

La réglementation qui établit la durée d’un bail de location est déterminée par la manière dont le locataire utilise le logement. En effet, la loi est différente selon que l’habitation est ou n’est pas la résidence principale de l’occupant. Pour que la maison ou l’appartement soit considéré comme une résidence principale, le locataire ou son conjoint doit y vivre au moins huit mois par an (loi du 6 juillet 1989).

Certaines circonstances particulières sont considérées comme des exceptions à cette règle. Celles-ci s’opèrent lorsque le locataire est soumis à des obligations professionnelles ou qu’il est victime d’un souci de santé. C’est également le cas lorsqu’une situation de force majeure se présente.

Lorsqu’il est établi que le logement constitue la résidence principale du locataire, deux types de locations sont possibles. Dans le cadre d’un bail d’habitation, l’occupant peut souscrire à un bail meublé ou à un bail vide.

Par contre, la durée de location est librement fixée dans une entente entre les deux parties si le bien immobilier ne constitue pas la résidence principale de l’occupant. Autrement dit, dans ce cas, le bail n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Déterminer la durée d’un contrat d’habitation meublée

Lorsque le logement est meublé, la durée usuelle du bail d’habitation s’élève à un an. La loi exige par ailleurs que le local comporte un certain type d’équipements (réfrigérateur, micro-onde, etc.). L’objectif étant que le locataire y vive sereinement sans être contraint d’acheter du mobilier supplémentaire.

Bien entendu, le propriétaire peut proposer à son hôte de souscrire un bail supérieur à la durée minimale requise. Une fois arrivé à terme, le contrat de location peut tacitement être reconduit pour une année supplémentaire. Cela, même si le contrat initial a une durée supérieure à un an. Toutefois, si les deux parties sont d’accord, le renouvellement peut se faire sur de nouvelles conditions.

Par ailleurs, il existe deux exceptions qui permettent de réduire la durée du bail de location meublée : le contrat de location saisonnière et le bail étudiant.

  • Le contrat de location saisonnière encore appelé bail saisonnier ou bail meublé de tourisme

Le bail saisonnier permet au bailleur et au locataire de souscrire un contrat dont la durée s’étale sur toute une saison, généralement touristique. L’occupant peut ainsi disposer du logement pendant l’intégralité de la saison touristique de la région ou le bien est implanté.

  • Le cas du bail étudiant

Type spécifique de contrat d’habitation meublée, le bail étudiant est consacré par la loi du 6 juillet 1989 et encadré par la loi Aulur de 2014. Ce type de location vise à s’adapter aux conditions particulières de la vie estudiantine. Sa durée minimale est par exemple réduite à 9 mois pour correspondre au temps mis par une année universitaire.

Il est important de noter que dans ce type de contrat, la reconduction tacite n’est pas possible. En somme, contrairement au bail de location classique, le bail de location étudiant n’est pas renouvelable. La conséquence est que les deux parties doivent signer un nouveau contrat si elles souhaitent poursuivre la location à la fin du bail.

Durée minimum du bail d’un logement vide

Sauf exception, deux cas de figure se présentent lorsque vous contractez un bail sur un logement vide.

  • 1ére situation

Dans le premier cas, comme l’exige l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, la durée de souscription doit s’étaler sur un minimum de trois ans.

Selon la même réglementation, le propriétaire du domicile peut être une personne physique ou une Société Civile Immobilière (SCI). Toutefois, le bail ne peut être contracté auprès d’une SCI que si l’ensemble de ses membres appartient à une seule et même famille (le quatrième degré est inclus).

  • 2e situation

Dans le second cas, le bailleur est une personne morale (à l’exemple d’une entreprise) et le bail peut s’étendre jusqu’à 6 ans. Certaines situations exceptionnelles devant être précisées dans le contrat peuvent tout de même concourir à ce que la durée soit réduite entre 1 et 3 ans.

Il peut s’agir de cas particuliers tels que certains évènements familiaux. Par exemple, le proprio prévoit de donner le logement en cadeau à son enfant qui va se marier. Des circonstances professionnelles telles que le changement de lieu d’activités du locateur qui souhaite travailler à domicile peuvent également constituer une exception.

  • Quelques remarques

Toutefois, si une situation inhabituelle se présente, le propriétaire est tenu d’en notifier l’hôte minimum deux mois avant que le contrat n’arrive à terme. Cette information doit être transmise par le bailleur au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l’évènement est annulé ou qu’il ne notifie pas le locataire dans le délai des deux mois, le contrat est automatiquement porté à trois ans. Dans ce cas, le bail va jusqu’au bout du délai minimal légal à compter de la signature. De même, la location est obligatoirement renouvelée au terme de la période de 3 ans ou de 6 ans. Comme dit précédemment, ce sont les durées minimales exigibles par la loi sur le bail d’un logement vide.

Cas du contrat de location résilié par le propriétaire

Trois options s’offrent au proprio qui veut résilier un contrat de bail. Quelle que soit l’alternative choisie, le locateur est tenu d’informer le locataire de sa décision un minimum de 6 mois avant l’échéance du bail. Par ailleurs, la loi exige que l’information soit transmise dans une lettre avec accusé de réception.

  • 1er cas

La première situation permettant la résiliation est notamment que le proprio décide lui-même d’occuper le logement, ou d’y installer une personne proche de lui.

  • 2eme cas

En second lieu, il souhaite vendre son bien immobilier et trouver un acheteur. Dans ces conditions, l’occupant du lieu bénéficie d’un droit de préemption notamment s’il est un parent proche du propriétaire. Dans ce cas, ce dernier est prioritaire sur l’achat de la maison ou de l’appartement dans lequel il réside.

Toutefois, ce droit de préemption est uniquement valable pour les parents du premier, du deuxième et du troisième degré. De plus, ce membre de la famille proche du bailleur doit avoir occupé les lieux pour une durée minimale de deux ans.

  • 3eme cas

Le troisième motif plausible pour une rupture de contrat de location est l’illégalité des actions du locataire. Notamment, si les accusations du propriétaire concernant les agissements illégaux de ce dernier sont exactes et vérifiables. Par ailleurs, l’absence d’assurance du logement par le locataire peut également justifier que le proprio rompt le bail.

contrat bail

Rupture d’un bail avant son terme par le locataire

Si la réglementation est assez stricte lorsque le propriétaire souhaite résilier le bail, les contraintes du locataire sont plutôt légères. Il peut par exemple décider de quitter le domicile avant que le contrat n’arrive à échéance.

Il doit simplement transmettre l’information au bailleur au plus tard trois mois avant son départ. D’ailleurs, la loi ne l’oblige pas à fournir une raison particulière à son déménagement. Il n’est tenu de se justifier que s’il a reçu un préavis.

Comme dans les cas précédemment cités, la décision est actée lorsque le proprio entre en possession de la lettre recommandée avec accusé de réception. C’est également cette lettre qui marque le début du calcul du préavis.

Il faut tout de même noter que l’hôte sortant paie les frais de loyer pendant le délai du préavis, même s’il est déjà parti du domicile. Pour qu’il cesse de payer ce préavis, le bailleur doit trouver un nouvel occupant. Si tel n’est pas le cas, le locataire sortant va payer les mensualités jusqu’à la fin du préavis.

 

Plusieurs critères déterminent la durée d’un contrat de location, notamment le type de bail et la nature du logement (vide ou meublé). Sont également pris en compte le type de propriétaire (personne physique ou morale) et le type de locataire (couple, étudiant, etc.). Pour sereinement louer dans les meilleures conditions de location, faire appel à un professionnel de l’immobilier tel qu’un expert du droit immobilier est hautement recommandé.

Article rédigé par David Parfait M.